8 (8142) 670-630

Нужно знать

Досрочное погашение ипотечного кредита

Вы получили ипотечный кредит, купили квартиру и отметили новоселье. Следующий вопрос, который встанет перед вами через пару лет: «А стоит ли погашать ипотечный кредит досрочно? Есть ли какой-то смысл в досрочном погашении ипотечного кредита или нет?»

Какие есть доводы в пользу того, чтобы досрочно погасить ипотечный кредит. Первый довод в том, что если погасить кредит досрочно, то не нужно будет гасить проценты по кредиту. Ведь проценты за 15-30 лет обычного срока ипотечного кредита набегают в 3 раза больше, чем сам кредит (зависит от срока кредита и ставки). Следовательно, делаем вывод, что чем раньше погасим кредит, тем меньше процентов заплатим.  Здесь вы не учитываете фактор инфляции, которая в России, несмотря на все усилия государства, довольно значительная и составляет примерно 10-15 % в год. Соответственно, в долгосрочной перспективе доходы тех, кто брал кредит – растут. Не обязательно растут реальные доходы, то есть доходы по сравнению с ценами. 

Вспомните, сколько вы зарабатывали денег, к примеру, 5 лет назад, 10 лет назад? Даже если вы оставались на одном и том же рабочем месте, то ваша заработная плата за 5 лет увеличилась примерно в 2-3 раза. Следовательно, и выплата суммы кредита стала для вас по отношению к вашим доходам значительно меньше. То есть, если пройдет 5-7  лет, то при прочих равных выплачивать кредит вам станет в 2-3 раза проще, чем раньше.

И даже если вы не работали 5 лет назад, то всё равно эта сумма станет в будущем значительно меньше. Сама сумма кредита уменьшается вследствие инфляции, и торопиться её выплачивать, пока занятые деньги дороги, может быть не так уж и хорошо. Конечно, через 10 лет вы заплатите больше, но ведь эти деньги обесценятся в несколько раз, а то и в несколько десятков раз в зависимости от инфляции. Возможно, вы даже сможете погасить кредит с одной или нескольких заработных плат.

Второе, что мы не учли – это то, что в долгосрочном плане цены на недвижимость так же растут. Поэтому, если есть возможность и желание, может быть лучше купить еще одну недвижимость, акции в прямом виде или через ПИФ. Ведь хорошие акции или недвижимость в долгосрочном плане растет, а деньги, как мы уже говорили выше, теряют в цене и очень значительно. Если же вы примете решение о досрочном погашении ипотечного кредита, то денег на инвестиции у вас может не остаться.

Когда вы досрочно погашаете ипотечный кредит, то теряете возможность увеличить свою официальную зарплату на 13 %, то есть сумму налога на доходы физических лиц. Эта сумма может быть достаточно велика, так как ограничений на льготы по налогу на проценты по ипотечному кредиту нет, в отличие от суммы на покупку квартиры, которая составляет максимум 2 млн. руб.

То есть, если вы погасите досрочно ипотечный кредит, то потеряете возможно налоговых льгот на 200-300 тыс.руб. в зависимости от суммы кредита. Получается, что досрочно погашать ипотечный кредит не так уж и выгодно. 

Есть смысл досрочно погашать ипотечный кредит в следующих случаях:

     - у вас периодически появляются накопления, и вы просто не знаете, куда их девать;

     - ипотечный кредит слишком давит на вас психологически;

     - если выплаты по ипотечному кредиту превышают процентов 40 от вашего дохода, то, конечно, есть смысл любые доходы сверх обычных направлять на погашение кредита;

      - ваши доходы постоянно, год от года, стремятся к уменьшению. Допустим, вы приближаетесь к пенсионному возрасту и вам всё сложнее и сложнее находить высокооплачиваемую работу;

      - ваши доходы  очень сильно различаются по времени. В одном месяце вообще ничего нет, а другом – очень много. При таком варианте дохода бывает сложно выплачивать ипотечные платежи. Ведь ипотечные платежи идут равномерно и постоянно требуют денег, а при непостоянном доходе они не всегда бывают в нужное время. Поэтому приходится создавать значительный резерв или периодически перезанимать деньги или значительно урезать расходы во время спадов дохода. Поэтому иногда проще во время больших заработков направить часть средств на досрочное погашение ипотечного кредита.     

Кому же тогда не стоит выплачивать ипотечный кредит досрочно? Это те люди, которые инвестируют деньги в акции, недвижимость или в создание бизнеса. Досрочное погашение кредита для них, скорее всего, будет стратегической ошибкой в долгосрочном плане.

Если вы решили досрочно погасить ипотечный кредит, возьмите договор и прочитайте, что там написано про досрочное погашение. Обычно всё довольно просто, но, тем не менее, опишу несколько часто возникающих вопросов.

     - Первый вопрос, который нужно прочитать – минимальная сумма досрочного погашения и минимальный срок. То есть нельзя просто добавлять к кредиту по паре тысяч в надежде, что банк зачтет. Этого не произойдет. Посмотрите минимальную сумму досрочного погашения ипотечного кредита. Кроме этого, обычно в течение 6-12 месяцев кредит вообще досрочно гасить нельзя.

        - Второй вопрос – куда будет направляться ваш досрочный платеж. Существует два варианта. Первый вариант – это ваш досрочный платеж уменьшит срок кредита. Иными словами вы будете платить по кредиту столько же, сколько платили, уменьшиться только срок платежа.

У разных банков договоры составлены по-разному. Иногда у вас просто нет выбора. Поэтому посмотрите заранее. Возможно, вы настроитесь на то, что, погасив частично досрочно кредит, у вас уменьшатся ежемесячные выплаты по кредиту, а у банка есть только один вариант, который предусматривает уменьшение срока кредита, без уменьшения ежемесячных выплат. В этом случае, возможно, не стоит досрочно погашать ипотечный кредит, а лучше сформировать резерв на расходы по выплатам кредита и страховкам.

Если у вас цель уменьшить ежемесячные выплаты, то может быть для вас возможен вариант перекредитования на меньшую процентную ставку по кредиту. Это возможно, если вы брали ипотечный кредит, когда ставки были высокие, а потом значительно понизились. Если понижение процентов было незначительно или у вас небольшой кредит, то возиться обычно не стоит, так как перекредитование требует довольно приличных затрат времени и денег.

Третий вопрос – это, собственно, оформление. Обычно нужно не просто внести сумму, а написать какое-то заявление. Просто так, если положить большую сумму на свой счет, то больше не спишут.