8 (8142) 670-630

Нужно знать

Как получить ипотечный кредит?

Если у человека «белая» заработная плата, и он хочет получить относительно небольшой ипотечный кредит, то никаких особых трудностей не возникает. А если, как в большинстве случаев, у вас зарплата «в конверте», а вы хотите погашать ипотечный кредит из сумм, полученных от сдачи купленной на этот момент ипотечный кредит квартиры, или кредит будут погашать ваши родственники, которые в силу возраста или еще каких-либо причин, не могут выступить с вами созаемщиками, то задача получения ипотечного кредита сильно усложняется.

Первая глобальная идея, которую нужно усвоить на уровне подсознания: при получении ипотечного кредита нужно выбирать не тот банк, у которого меньше проценты по кредиту и расходы на оформление, а тот, который выдаст кредит.

Многие потенциальные заемщики бродят по сайтам, смотрят проценты по ипотечному кредиту, у какого банка больше, у какого меньше. Сравнивают комиссию за рассмотрение документов и еще много чего. Для вашей ситуации это не имеет принципиального значения.       

Бросьте бродить по банкам в поисках минимальной экономии. Это подходит только для тех людей, у которых большие «белые» зарплаты, и которые хотят получить относительно небольшой по сравнению с их доходом ипотечный кредит. Если вы откажетесь от слишком большой привязки к конкретному банку, то вы уже сделали 20 % работы по получению ипотечного кредита.

Выбирайте банк не только и не столько исходя из его условий кредитования, но и из косвенных признаков того, что они не предъявляют завышенных требований к ипотечным заемщикам.

Вторая глобальная идея заключается в том, что нужно подавать заявки на получение ипотечного кредита не последовательно в один, а потом в другой банк (при отказе), а сразу в несколько банков! Скажите себе: «Я не буду лениться, я сделаю три комплекта документов и подам заявление на получение ипотечного кредита в три банка». Одним этим действием вы увеличиваете свои шансы раза в полтора.

Следующий совет для того, чтобы получить ипотечный кредит: узнаём, насколько возможно подробнее, какой доход нужно «нарисовать», чтобы получить нужную нам сумму кредита, Потом мы узнаём, какие документы нужны для того, чтобы пройти проверку банка, и как он проверяет, а уже под эти требования делаем различные справки о доходах и т.п. Этот подход, гораздо более результативен.

Четвертое. Принимайте во внимание те требования, которые банк не озвучивает, но, тем не менее, из-за несоблюдения которых происходит подавляющее большинство отказов в выдаче ипотечного кредита.

  • Проверка службой безопасности. Достаточно простая проверка для большинства. Однако если у вас есть административные наказания, судимости (не важно, погашенные или нет) и т.п., а эти вопросы есть в анкете, то отвечайте на них правду. Это очень легко проверяемо. Вообще это лучше взять за правило. Не вздумайте врать там, где ваши ответы фиксируются на бумаге, и которые можно легко проверить.
  • Иногда сотрудники банка звонят на вашу работу и интересуются, действительно ли есть такой работник, и сколько он работает. Будьте готовы к такому развитию событий, особенно, если вы попросили написать вам справку о зарплате там, где вы в действительности не работаете. Если на это рабочее место позвонят, то человек на телефоне должен ответить, что вы работаете, кем работаете и сколько времени. Возможно, они захотят созвониться с бухгалтерией. Не все банки так делают, поэтому может быть проще выбрать банк, где нет такой проверки.
  • Требования минимального стажа вообще и по последнему месту работы в частности. Если банк требует минимальный трудовой стаж в 1 год, а по последнему месту работы в 6 месяцев, то это совсем не значит, что он удовлетворится соблюдением этих требований. Даже не пробуйте получить ипотечный кредит на приличную сумму, проработав 6 месяцев на последнем месте. Примерно год, а лучше два, прежде чем идти в банк. Этим вы сэкономите своё время и нервы.
  • Требование высшего образования. Это требование не всегда выражено явно. Если вы хотите получить кредит в 300 тыс.руб., то возможно оно не понадобится. Однако, если вы хотите получить кредит на более или менее приличную сумму, а ваш доход не подтверждается «белой» зарплатой (по 2 НДФЛ), то без высшего образования вам его вряд ли дадут. Я не говорю о том, что это справедливо, но пока это так. Если вы предприниматель, то к вам, конечно, другие требования или вопросы. Поэтому, если вам для покупки квартиры принципиально нужен ипотечный кредит на большую сумму, то иногда проще закончить образование, чем пытаться пробить стену. Тем более, что сейчас в этом плане всё упростилось. Можно подобрать институт и факультет, где учиться несложно. Контрольные и курсовые можно купить и т.д.
  • Требования к фирме, в которой вы работаете. Это требование вообще обычно не заявляется банком, однако именно в нём обычно и бывает большинство загвоздок. Допустим, вы работаете в маленькой фирме, у которой небольшие обороты по расчетному счету, нет недвижимости, никакого особого имущества и т.д. Вы пишите, что ваша заработная плата составляет 200 тыс.руб. и ставите подпись руководителя, главного бухгалтера, печать, в общем всё как полагается. Вопрос в том, пройдет ли такая справка в банке? Скорее всего, нет. Банковский работник, которого обычно называют «риск-менеджер» при оценке правдоподобности доходов в вашей справке будет обязательно оценивать фирму, в которой вы работаете. Если фирма маленькая, с небольшими оборотами, то он обязательно усомнится в реальности ваших доходов. Поэтому, сразу вам скажу, «рисовать» справки с огромными зарплатами от фирмы, не имеющих недвижимости или оборотов, практически бессмысленно. Если, опять же, для вас принципиально получение крупного ипотечного кредита, то иногда проще перейти на другую работу в фирму средней величины, либо у которой много недвижимости. К справке о доходах с этой фирмы у менеджера банка будет гораздо больше доверия.
  • Требования к вашей квалификации. Опять же, вернемся к вашей заработной плате. Вы можете попросить написать вам очень большую заработную плату, и фирма где вы работаете, вполне солидная. Значит ли это, что вам обязательно выдадут кредит? Еще нет. Теперь банк оценит, а сколько может максимально получать работник примерно вашей квалификации и вашей должности. То есть у менеджера банка есть примерные цифры по заработным платам в разных отраслях и специальностях, на которые он ориентируется. Поэтому и вы берите с него пример. Возьмите газету, найдите объявления по вашей специальности, посмотрите, какую самую высокую заработную плату предлагают. Эту цифру возьмите как точку отсчета. Её можно увеличить на 30-40 %, вот перед вами и лежит тот максимальный доход, который вы можете показать в Банке. Если на рынке недвижимости кризис, то нужно скорректировать эту сумму в меньшую сторону.
  • Оценка косвенных признаков высокого дохода - это наличие дорогостоящего имущества. А это, конечно, недвижимость, автомобиль, яхта и т.п. При этом недвижимость не должна быть получена по наследству или подарена, приватизирована. Вы должны её именно купить сами, желательно не очень давно. Сколько должно быть имущества? От дохода, который вы хотите показать в банке, возьмите 10 % и эту сумму умножьте на количество лет трудового стажа. Если у вас имущества меньше – это плохой признак, если больше, то хороший. Так же косвенными признаками доходов являются загранпаспорт, знание языков, наличие образования МВА и т.п., но эти признаки второстепенные.
  • Наличие других кредитов и регулярные выплаты по ним. Если это есть, то это плюс, но правда очень небольшой. При оценке доходов вас всё равно будут проверять по вышеперечисленным признакам.

Пятое. Хорошо, вы получили кредитное решение. Некоторые называют его предварительное кредитное решение, так как сведений о квартире, которую вы хотите купить, еще нет. Это уже отлично. И еще несколько небольших замечаний. Недвижимость, которую вы выберете, должна нравиться не только вам, но и банку. Квартира может показаться банку с высокими юридическими рисками того, что в отношении неё будет судебный спор. Каждый банк по-своему относится к вопросу оценки юридического риска, однако основные моменты всё таки можно указать. Наиболее часто отказывают тогда, когда:

       - право собственности на квартиру зарегистрировано на основании решения суда. И неважно, что это решение вступило в законную силу, и спор закончился. Банку вы этого иногда не докажете.

       - правоустанавливающим документом является договор ренты, договор о пожизненном иждивении. Банки не любят эти документы, так как по ним часто возникают потом споры между наследниками и собственником. И вообще наследство банки не очень любят.

      - сам собственник квартиры, которую вы хотите купить, не может лично явиться для совершения сделки, а выписал «генеральную» нотариальную доверенность своему представителю. Это почти стопроцентный отказ. Иногда эти требования банк даже описывает в своих рекламных брошюрах, тогда нужно просто внимательнее читать.

      - квартира находится в старом доме с деревянными перекрытиями и т.д. Здесь всё очень индивидуально, но нужно быть готовым к вопросам.

      - если вы хотите купить частный дом, коттедж, земельный участок под строительство, квартиру в строящемся доме, комнату и т.д., то это вообще один из первых вопросов, которые вы должны себе задать «А даст ли банк согласие на приобретение данной квартиры (дома и т.д.)». Тогда сразу внимательно смотрите, если стройка, то аккредитована ли данная строительная организация и конкретный дом в конкретном банке. Если частный дом, то иногда требуется только коттедж и только в коттеджном поселке. Если комната, то согласие всех собственников квартиры и т.д. В общем, разбирайтесь здесь внимательно, очень внимательно.

В договоре задатка лучше указать, что договоренность о задатке теряет силу, если Банк не одобрит данную квартиру.

Иногда возникает вопрос о неузаконенной перепланировке квартиры. К этому вопросу сейчас банки относятся как правило довольно лояльно, но тем не менее если такая перепланировка есть, то лучше или отказаться, или поточнее оценить возможность

узаконивания перепланировки. Как правило, сложности возникают тогда, когда прошли изменения в санузле и кухне, то есть их расширили и т.д. Это не всегда можно узаконить.

Если у вас есть какие-то серьезные хронические заболевания, инвалидность и т.д., то прежде чем рассказывать об этом в страховой компании, подумайте два раза. Иногда ваш рассказ может сильно затянуть сделку на пару месяцев, а иногда и сделать её вообще невозможной.

Не ввязывайтесь в «сложные сделки». Срок кредитного решения обычно ограничен 3-мя месяцами. И хотя конечно его теоретически можно продлить, старайтесь уложиться в отведенный срок. Сложные сделки – это когда для того, чтобы совершить покупку квартиры, нужно организовать большое количество людей, организаций и т.д. Сбой в одной из цепей - это сбой всей сделки. В нашем примере с ипотекой сделка уже усложняется самой ипотекой. Кроме вас её нужно согласовывать с банком, страховой компанией, оценщиком, немного усложнен процесс получения денег и т.д. Если её еще усложнить, то очень велик шанс, что сделка сорвется. Что такое сложности в сделке? Это необходимость получения разрешения Опеки на сделку в которой участвует несовершеннолетний, сложный обмен у квартиры, которую вы хотите купить, отсутствие документов на квартиру. Вариантов усложнения на самом деле море.

Для того, чтобы проще получить ипотечный кредит, можно начать сотрудничать с брокером. Хороший ипотечный брокер – это хороший советчик, который умеет поддержать клиента, умеет анализировать, обладает минимальными знаниями хотя бы на уровне данной статьи. Он может сэкономить вам массу времени и помочь получить кредитное решение там, где бы вы его сами никогда не смогли бы получить, иногда и на более лучших условиях. Как его распознать?

Первоначальный критерий – стаж работы ипотечным брокером. Критерий очень грубый, но, тем не менее, если человек проработал меньше 6 месяцев, то, скорее всего он недостаточно разбирается. Большой стаж работы не играет особой роли, если он больше года. Можно и 20 лет проработать и ничего не понимать.

Второй критерий – это специализация. Человек, который занимается только помощью в получении ипотечного кредита, при прочих равных условиях, всегда обладает более высокой квалификацией, чем человек, работающий и риэлтором, и курьером, и вообще знающий всё обо всем.

Третий критерий - специализация фирмы,. В этом случае, даже начинающие специалисты могут всегда посоветоваться с опытными специалистом, если не знают, как поступить.

Заблуждение при работе с ипотечными брокерами. У многих людей есть заблуждение при работе с ипотечными брокерами, которое не спешат развеивать, заключающееся в том что у них есть связи в Банках, и они с помощью этих связей могут гарантированно получить ипотечный кредит. Никаких связей у них нет, не верьте никому. Нет у ипотечных брокеров и точных критериев, по которым Банки дают некоторым клиентам деньги, а некоторым отказывают.

Не верьте тем, кто говорит, что получить ипотечный кредит невозможно, банки отказывают. Изучайте опыт других людей и пробуйте.